부동산 관련 기사를 보면 DSR이라는 단어를 많이 볼 수 있습니다. 최근 정부는 추세 역전을 막기 위해 ‘DSR을 완화할 필요’가 있다. ‘DSR 규제를 강화해야 한다’는 기사도 있고, ‘DSR 규제를 강화해야 한다’는 기사도 있다. DSR을 완화하면 어떤 일이 일어나고, DSR을 강화하면 어떤 일이 일어나서 DSR을 둘러싼 다양한 의견이 나올까요? 오늘은 DSR의 의미에 대해 이야기하겠습니다. 또한 직접 계산할 수 있는 ‘DSR 계산기’ 사용법도 알려드립니다. 지금 당장 요약해보자.
1. DSR, DTI의 의미와 예시 2. DSR 계산기 사용법3. DSR이 부동산 시장에 미치는 영향
1. DSR, DTI 의미 및 예
부동산은 일반적으로 100% 현금으로 구입하지 않습니다. 보통 주택은 대출을 받아 구입합니다. 집값이 일반 직장인 연봉의 몇 배나 되기 때문에 거액의 대출을 받아야 한다. 개인의 상환 능력 범위를 넘어서는 대출입니다. 이는 개인과 사회에 다양한 혼란을 야기할 수 있기 때문에 정부는 대출 대상 범위를 정했는데, 그 중 하나가 DSR이다. 예를 들어 정부에서는 ‘DSR 60%’까지만 대출을 제공하는 정책을 갖고 있다. 설립되면 연봉 5000만원인 직장인은 연간 원리금 3000만원 한도에서만 대출을 받을 수 있다. 여기서 말하는 대출이란 주택담보대출뿐만 아니라 갚아야 할 모든 대출, 그 대출을 의미합니다. 원금과 이자가 모두 포함됩니다. 즉, DSR은 ‘모든 대출금의 원금과 이자’를 나의 연수입으로 나눈 것을 의미합니다.
이해를 돕기 위해 실제로 주택담보대출을 받고 있다고 가정하고 예를 들어보겠습니다.
집을 구입하기 위해서는 이자율 4.5%, 대출기간 30년, 3억원의 주택담보대출을 받는 것으로 가정했다. 원리금균등상환은 원금과 이자가 한꺼번에 상환되는 원리금균등상환입니다. 네이버 계산에 따르면 월 원리금은 약 152만원이다. 갚아야 합니다. 그러면 1년이면 152만원이 된다.
DSR 규제가 60%이더라도 그 범위에 들어갈 수 있습니다. 그렇다면 여기서는 DSR 규제에서 조금 자유로워지기 위해 중요한 점을 알 수 있다. 먼저 상환기간입니다. 상환기간이 길어질수록 매달 납부해야 하는 원금도 많아집니다. 이것이 감소하기 때문에 DSR이 낮아질 수 있습니다. 앞서 말씀드린 것처럼 DSR을 낮추기 위해서는 매달 갚아야 할 금액을 줄여야 합니다. 매년 갚아야 할 원금과 이자가 줄어들기 때문이다. 다만 신용대출의 경우 상환기간은 일반적으로 짧게는 1년, 길게는 5년이다. 따라서 DSR 측면에서는 그다지 좋은 대출상품은 아닙니다. 따라서 집을 구입하기 위해 DSR에 주의해야 한다면 신용대출을 미리 상환하는 것이 좋습니다. 이제 DTI를 살펴보겠습니다. DSR과 거의 비슷하지만, 다른 대출의 경우 갚아야 할 이자만 합산된다는 점이 가장 큰 차이점이다. DSR은 모든 대출금의 원금과 이자를 연소득으로 나눈 금액이고, DTI는 모기지의 원금과 이자를 말하지만, 다른 대출의 경우에는 이자이다. DSR만 포함하고 있기 때문에 DSR보다 더 넓은 표준이라고 볼 수 있습니다. 예를 들어 이 글을 통해 전세반환대출이 이제 DSR이 아닌 DTI로 바뀌었다고 합니다. DSR을 기준으로 하면 대출금이 낮아질 수밖에 없지만, DTI를 사용하면 각종 신용대출을 받아도 이자가 붙는다. 대출만 포함되기 때문에 정부는 실제로 대출 규제를 완화했다. 2. DSR 계산기 사용법 네이버에서 ‘부동산 DSR 계산기’를 검색하시면 DSR을 계산할 수 있는 사이트에 접속하실 수 있습니다. 여기에 귀하의 대출상황에 따른 정보를 입력하시면 귀하가 보유하고 있는 DSR의 비율이 자동으로 계산됩니다. 그것은 그것을 한다. 연봉 5천만원, 주택담보대출 3억원, 금리 4.5%, 만기 30년, 신용대출 2천만원, 금리 5.5%일 때 DSR을 계산해보자. 5년 만기. DSR은 45.6%로 나옵니다. 앞서 정부는 이제 전세반환대출 목적으로 DTI를 최대 60%까지 적용하겠다고 밝힌 바 있다. 그럼 여기서도 같은 상황에서 DTI를 계산해 보겠습니다. DTI로 계산하면 37.6%로 더 낮다. 주대출 외 신용대출에는 이자만 가산되기 때문에 연간 상환 비율이 줄어든다. 이렇게 계산을 해서 나만의 주택 구입 계획을 세우면 더 많은 돈을 절약할 수 있습니다. 합리적 사고는 가능하죠? 3. DSR이 부동산 시장에 미치는 영향 여러분도 아시다시피 현재 부동산 시장은 고금리 기조로 인해 어려운 상황입니다. 금리가 높으면 가계가 대출을 받을 때 부담이 되기 때문에 집을 사고 싶어도 쉽게 살 수 없다. 이런 상황에서 DSR을 완화하는 정책이 시행됩니다. 정부는 부동산 시장이 어느 정도 정체되는 것을 원하지 않기 때문이다. 그 이유는 부동산 시장이 좋을 때 사람들은 대출을 받고 부동산 거래에 적극적으로 참여하기 때문입니다. 재산세, 거래세, 취직등록세 등 각종 세금을 쉽게 징수할 수 있습니다. 반면 부동산 경기가 안 좋을 때는 대출을 해달라고 해도 안 받아들여지므로 부동산 거래량이 없어 부동산 거래로 발생하는 세금을 줄여주고, 집값 하락으로 재산세, 세금 수입도 줄어들게 된다. 그렇기 때문에 DSR이나 DTI 비율 한도를 높여 대출 규제를 완화하는 것입니다. 이번 전세반환대출의 경우 집값 하락으로 매매가격이 전세가격보다 더 떨어진 경우가 있어 주택 소유자들이 전세자금을 활용하는 경우도 있었다. 반환할 수 없는 상황이 발생하면 정부가 개입해 DTI를 적용한다. 여기서 부동산 시장이 다시 과열되면 정부는 DSR이나 DTI 규제를 다시 시행해 부동산 과열을 방지하도록 노력할 예정이다. 이런 것들의 영향으로 인해 부동산 경제는 사이클을 거치면서 오르락내리락하는 특성을 갖게 됩니다. 지금까지 DSR과 DTI의 의미와 사례, 그리고 DSR이 부동산 경제에 미치는 영향을 정리했습니다. 감사합니다.